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La nueva Ley por el derecho a la vivienda entra en vigor hoy, salvo los incentivos fiscales en los arrendamientos destinados a vivienda, que entran en vigor el 1 de enero de 2024
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La declaración de zonas de mercado residencial tensionado o la definición de «gran tenedor» son parte de las novedades que incluye esta nueva normativa
La limitación extraordinaria del 3% en la actualización del alquiler o la declaración de zonas de mercado residencial tensionado, son parte de las novedades de la nueva Ley por el derecho a la vivienda, aprobada hoy. Desde UCARAGÓN hacemos un resumen de los puntos que consideramos más relevantes desde el punto de vista del consumo.
Tras la publicación en el BOE de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, su entrada en vigor se produce en fecha 26 de mayo de 2023, salvo lo dispuesto en la disposición final segunda (incentivos fiscales aplicables en el IRPF a los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda), que entrará en vigor el 1 de enero de 2024.
Limitaciones, precios y pagos
Limitación extraordinaria del 3% en la actualización anual de la renta de alquiler de vivienda y eliminación del IPC como referencia
En 2024, la actualización anual de la renta de alquiler de vivienda tendrá un tope del 3%, un punto más que el 2% en vigor para 2023.
Para 2025 «se creará un nuevo índice más estable e inferior a la evolución del IPC», con el objeto de evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento.
Será el Instituto Nacional de estadística (INE) quien se encargue de definir este nuevo índice, y tendrá que hacerlo antes del 31 de diciembre de 2024.
Pago del alquiler
El pago del alquiler se realizará a través de medios electrónicos. Excepcionalmente, cuando alguna de las partes carezca de cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos de pago, a solicitud de esta se podrá efectuar el pago en metálico y en la vivienda alquilada.
Prohibición de aumentar el precio del alquiler con gastos extras
Se prohíbe aumentar las rentas de alquiler por la vía de nuevos gastos, que obligarían a los inquilinos a abonar gastos de comunidad, tasas de basura o cualquier otro gasto no atribuible al inquilino que no estuvieran acordadas previamente en el contrato.
Recordamos que en el artículo 20 de la LAU, se dispone que las partes pueden pactar que este tipo de gastos sean a cargo del arrendatario, pero para su validez este pacto debe constar por escrito en el contrato y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato.
Honorarios de la inmobiliaria a cargo del propietario
Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán siempre a cargo del propietario, ya sea este persona física o jurídica.
Contratos de arrendamiento de vivienda habitual celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley de vivienda
Los contratos celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, continuarán rigiéndose por el régimen jurídico que les era de aplicación.
Si las partes lo acuerdan y no resulta contrario a la ley, los contratos preexistentes podrán adaptarse al régimen jurídico de esta ley de vivienda.
Vulnerabilidad
Prórroga extraordinaria de un año del contrato de alquiler de vivienda en situaciones acreditadas de vulnerabilidad social y económica
Se establece que, en los contratos de arrendamiento de vivienda habitual en los que finalice el periodo de prórroga obligatoria (artículo 9.1 de la LAU) o el periodo de prórroga tácita (artículo 10.1 de la LAU), el inquilino podrá solicitar una prórroga extraordinaria de un año con las mismas condiciones establecidas en el contrato. Para ello, el inquilino debe acreditar su situación de vulnerabilidad social y económica sobre la base de un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales municipales o autonómicos.
Esta solicitud por parte del inquilino deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador, cuando este sea un gran tenedor de vivienda, salvo que las partes hubiesen suscrito un nuevo contrato de arrendamiento.
Medidas de protección frente a los desahucios
Se contemplan mejoras en el procedimiento de desahucio que pueda afectar a la vivienda habitual de hogares vulnerables para garantizar una comunicación efectiva y rápida entre el órgano judicial y los servicios sociales a través de un requerimiento para que estos evalúen la situación y, en su caso, atiendan rápidamente a las personas en situación de vulnerabilidad económica y/o social.
Se asegura que los Servicios Sociales puedan ofrecer soluciones habitacionales a los afectados, evitando situaciones de desamparo como consecuencia del desalojo. Mientras estas soluciones se producen, se incrementan los plazos de suspensión de los lanzamientos en estas situaciones de vulnerabilidad, de 1 a 2 meses cuando el propietario es persona física, y de 3 a 4 cuando es persona jurídica. Además, se introducen en el procedimiento criterios objetivos para definir las situaciones de vulnerabilidad económica.
Cuando el demandante tenga la condición de gran tenedor y la demanda de desahucio afecte a personas en situación de vulnerabilidad, deberá acreditarse la aplicación de un procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las Administraciones Públicas.
Mercado tensionado y grandes tenedores
Declaración de zonas de mercado residencial tensionado
Las Administraciones competentes podrán declarar zonas de mercado residencial tensionado donde exista un especial riesgo de oferta insuficiente. La declaración de un barrio o un municipio como «zona tensionada» dependerá de cada Comunidad Autónoma, incluyendo en la revisión al Ayuntamiento del municipio donde se estén estudiando estas zonas.
Se podrá declarar tensionada a una zona cuando se produzcan alguna de las circunstancias siguientes:
- sobreesfuerzo en el pago de la vivienda (más de un 30% sobre ingresos) de los hogares de la zona.
- incremento de precios de más de tres puntos porcentuales sobre incremento del IPC a lo largo de un periodo de cinco años.
Se clarifica la necesidad de contemplar la diversidad territorial, tanto en entornos urbanos o metropolitanos como en zonas rurales.
La vigencia de la declaración de un ámbito territorial como zona de mercado residencial tensionado será de tres años, pudiendo prorrogarse anualmente.
Definición de carácter general del concepto de «gran tenedor»
Se considera gran tenedor la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2, también de uso residencial, excluyendo en ambos casos garajes y trasteros.
Se podrá considerar gran tenedor a los titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en la misma zona declarada como tensionada, cuando así sea motivado por la comunidad autónoma en la correspondiente memoria justificativa.
Medidas de contención y bajada de los precios del alquiler de vivienda en zonas que se declaren tensionadas
- Para las viviendas arrendadas, se establece la posibilidad de que el arrendatario pueda acogerse a la finalización del contrato a una prórroga extraordinaria, de carácter anual, y por un periodo máximo de tres años, en los mismos términos y condiciones del contrato en vigor.
- En nuevos contratos de arrendamiento de viviendas ya en el mercado del alquiler a nuevos inquilinos, se establece la limitación del alquiler en estas zonas, con carácter general, a la renta del contrato anterior, permitiendo ciertos incrementos adicionales máximos en determinados supuestos, como rehabilitación energética, mejoras en la vivienda o contratos de larga duración (más de 10 años).
- Cuando el propietario sea un gran tenedor, la renta de los nuevos contratos suscritos en áreas tensionadas estará limitada en su caso por el contrato anterior, o el límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia.
- Se establece la posibilidad de aplicar los límites de los sistemas de índices de precios de referencia también a las viviendas que no hubiesen estado arrendadas en los últimos cinco años, siempre que ello se establezca en la declaración de la zona de mercado residencial tensionado.
- Se establece la posibilidad de aprobar por ámbitos territoriales los sistemas de índices de precios de referencia, reforzando la colaboración e intercambio de datos entre los sistemas de información estatales y autonómicos.
- Se incorporan en esta Ley determinadas modificaciones de la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda, contenida en la Ley de Arrendamientos Urbanos, para fortalecer el mayor equilibrio en las relaciones entre arrendador y arrendatario.
Vivienda vacía, vivienda asequible y vivienda protegida
Definición de vivienda vacía y modulación del recargo del IBI
La Ley ofrece los Ayuntamientos la posibilidad de penalizar económicamente a quienes mantengan sus inmuebles sin ocupar, con el fin de fomentar que salgan al mercado.
La penalización se llevará a cabo a través de aplicar un recargo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) a aquellas viviendas que lleven vacías más de dos años, y siempre que el propietario tenga un mínimo de cuatro viviendas en dicha situación, salvo causas justificadas de desocupación temporal.
Asimismo, se establece una modulación del recargo actualmente situado en el 50% de la cuota líquida del IBI que podrá alcanzar el 150%, en función del tiempo de desocupación y del número de viviendas desocupadas del mismo titular en el término municipal.
Se establece la calificación indefinida de la vivienda protegida, garantizando siempre, al menos, un periodo de treinta años
Se fijan a nivel estatal unas condiciones básicas que definen un régimen de protección pública permanente de las viviendas protegidas que se promuevan sobre suelo calificado de reserva. En el resto de los supuestos, se fija un plazo mínimo de descalificación de 30 años.
Además, se refuerza el papel de los registros de demandantes para el acceso a la vivienda protegida y la fijación de los criterios objetivos de adjudicación.
Se introduce el concepto de vivienda asequible incentivada, como figura necesaria para incrementar la oferta a corto plazo
Se trata de otorgar beneficios de carácter fiscal o urbanísticos a cambio de que las viviendas de titularidad privada, incluidas las entidades del tercer sector (asociaciones, fundaciones…), se destinen al alquiler a precios reducidos para aquellas personas cuyo nivel de ingresos no les permite acceder a una vivienda a precio de mercado.
Impulso de la vivienda protegida en alquiler a precio limitado
Se establece un porcentaje mínimo del 50% para vivienda en alquiler dentro del suelo de reserva para vivienda protegida.
Garantías e incentivos
Más garantías en la compra o alquiler de vivienda a través de información básica de las condiciones de la operación y de la características de la vivienda y del edificio cuando se trate de relaciones entre consumidores o usuarios y empresarios
La persona interesada en la compra o arrendamiento de una vivienda que se encuentre en oferta, podrá requerir, antes de la formalización de la operación y de la entrega de cualquier cantidad a cuenta, una serie de información básica acerca de las condiciones de la operación y de las características de la referida vivienda y del edificio en que se encuentra.
En el caso de alquiler de inmuebles situados en zonas de mercado residencial tensionado, deberá aportarse información de la renta vigente en el marco de los contratos de arrendamiento de vivienda de los últimos cinco años.
Se establece la creación del Consejo Asesor de Vivienda, para asegurar la participación de todos los agentes en la elaboración y desarrollo de políticas de vivienda
Será un órgano colegiado de carácter técnico, asesore y consultivo del estado para la programación de las políticas públicas de vivienda.
Incentivos fiscales aplicables en el IRPF a los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda (en vigor desde el 1 de enero de 2024)
Con efectos para los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir del 26 de mayo de 2023, se introducen bonificaciones a los propietarios de viviendas:
- Los propietarios que alquilen en zonas no tensionadas pueden obtener una bonificación de hasta un 90% si reducen su renta en un 5% o más.
- Habrá una deducción del 70% para el primer alquiler de una vivienda a inquilinos entre 18 y 35 años, administraciones públicas o entidades sin ánimo de lucro.
- Se establece una deducción del 60% para viviendas que hayan sido rehabilitadas en los dos años anteriores a la fecha del contrato de arrendamiento.
- Todos los propietarios que alquilen su vivienda, recibirán una bonificación del 50%, reduciéndose así un 10% respecto al actual 60% de bonificación que reciben en los rendimientos netos del alquiler en el IRPF.
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