El 6 de marzo de 2019 ha entrado en vigor el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, por el que se modifica la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos.
Este Real Decreto-ley debe ser convalidado en el plazo de un mes por la Diputación Permanente del Congreso, una vez disuelta la Cámara y convocadas las elecciones generales.
Su contenido es bastante similar al Real-Decreto ley 21/2018 de 14 de diciembre, que estuvo en vigor desde el 19 de diciembre de 2018 hasta el 23 de enero de 2019.
NOVEDADES QUE INTRODUCE:
1) Duración del contrato y prórrogas
La prórroga obligatoria para el arrendador, o duración mínima del contrato de vivienda pasa a ser de 5 años, y de 7 años si el arrendador es una persona jurídica.
¿Qué ocurre después? Hasta ahora, la prórroga tácita posterior era anual, pero con esta reforma normativa el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazo anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
Añade también el decreto-ley, y es novedad respecto del anterior, una nueva regulación del preaviso necesario para resolver el contrato por el arrendador o arrendatario a la finalización del contrato (a los 5 ó a los 7 años de vigencia), estableciéndose el plazo de preaviso en 2 meses para el arrendatario y en 4 meses para el arrendador.
2) Recuperación de la vivienda arrendada por el arrendador en caso de necesitarla.
Sólo cabe ejercer este derecho para recuperar la vivienda por el arrendador si es persona física, si así se ha hecho constar expresamente a la firma del contrato, y una vez que haya transcurrido el primer año de duración.
3) Actualización de rentas
Se establece la actualización de la renta cuando se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos.
Si existe pacto de actualización, pero no se determina el índice de referencia, se aplicará el Índice de Garantía de Competitividad (IGC), pero el incremento resultante nunca podrá ser superior al resultante de la aplicación del IPC, que actúa como límite máximo.
4) Fianza
La fianza obligatoria sigue siendo por importe de una mensualidad de renta, pero adicionalmente no se puede exigir al arrendatario más de dos mensualidades. Ello supone que la garantía total podrá llegar al importe máximo de tres mensualidades (una obligatoria y dos adicionales de carácter voluntario).
5) Gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato
La reforma establece que serán en todo caso a cargo del arrendador si éste es persona jurídica.
Se refiere a los gastos inherentes a la contratación (agencia inmobiliaria, redacción de contratos), no de los que se generan después como consecuencia del arrendamiento, como los consumos de agua, luz, gas, etc.
6) Efectos frente a terceros de los contratos de alquiler no inscritos en el Registro de la Propiedad
Además, se vuelve a dar efectos frente a terceros a los contratos de arrendamiento que no estén inscritos en el Registro de la Propiedad, volviendo a la situación anterior a la reforma que entró en vigor el 6 de junio de 2013.
7) Régimen de los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de la reforma
Los contratos de arrendamiento sometidos a la LAU que se hayan firmado con anterioridad a la entrada en vigor de este Decreto-Ley continúan rigiéndose por la normativa que les era de aplicación, aunque podrán adaptarse a lo dispuesto en esta reforma si ambas partes, arrendador y arrendatario, están de acuerdo.
8) Mayor seguridad jurídica en el procedimiento de desahucio de vivienda y más protección a los hogares vulnerables.
A través de una modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, se reforma el procedimiento de desahucio de vivienda, para ofrecer más protección a los hogares vulnerables, mejorando la coordinación entre los órganos judiciales y los servicios sociales competentes y facilitar la adopción de medidas para atender hogares en situación de vulnerabilidad social y/o económica.
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