El pasado 16 de julio de 2020, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha vuelto a pronunciarse sobre cuestiones que afectan a multitud de consumidores, los gastos hipotecarios.
Desde la Sentencia del Tribunal Supremo de diciembre 2015, se estableció una jurisprudencia tendente a reconocer que las cláusulas de los préstamos hipotecarios concertados con consumidores, que imponían que fueran ellos quienes asumieran la totalidad de los gastos, eran nulas por ser abusivas.
La consecuencia inherente, que proviene desde nuestro derecho romano, es que ante la declaración de cualquier nulidad procede la restitución de lo entregado (1.303 del Código Civil), si bien algo tan claro en otras áreas del Derecho, no se aplica en su integridad a los consumidores.
Esta nueva Sentencia del TJUE, sin lugar a dudas supone un paso al frente, pero como expondremos a continuación, no es oro todo lo que reluce.
¿Qué es lo que dice el TJUE?
1.- Que si se declara la cláusula de gastos nula por abusiva, hemos de acudir a qué dicen las normas para cada caso concreto, es decir, analizar la legislación de cada uno de los gastos.
2.- Que el juez nacional no debe modificar el contenido de las cláusulas abusivas.
Lo nulo es nulo y, por tanto, no es admisible la distribución de los gastos “por mitades” con la finalidad de ser equitativos porque “benefician a ambas partes”. Tumba por tanto, la corriente que el Tribunal Supremo implantó en sus sentencias dictadas en pleno en 2019.
3.- ¿Qué gastos se pueden reclamar tras la sentencia del TJUE?
La discusión vuelve a estar sobre la mesa:
- Los gastos de registro, los gastos derivados de la inscripción de la subrogación o constitución de la hipoteca tienen que ser abonados, en su totalidad por la entidad bancaria, (Arancel de los Registradores de la Propiedad, en la Norma Octava de su Anexo II, apartado 1.º).
- Los gastos de notario. En este gasto sigue existiendo debate de los juristas.
Todo parece indicar que se mantendrá, muy a nuestro pesar, el gasto del 50% en la constitución o subrogación del préstamo (Norma Sexta del Anexo II del Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Notarios). Lo cual no quiere decir, que no sigamos luchando por el reconocimiento íntegro y esperaremos a los pronunciamientos de nuestros Juzgados y Tribunales.
- La novedad en cuanto a los gastos serían tanto los de tasación como los de gestoría que, al no haber régimen legal supletorio previsto, no pueden ser soportados por el consumidor debiendo ser sufragados en su integridad por la entidad bancaria prestamista. Por tanto, no serían de aplicación los argumentos del Tribunal Supremo que consideraba que debían ser sufragados por mitad entre el consumidor y el prestamista.
- En relación a los gastos notariales y registrales derivados de la cancelación de los préstamos hipotecarios la cuestión queda en el aire tras la sentencia del TJUE, y debería ser interpretada por los jueces nacionales.
- En relación al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, no se pueden reclamar ya que el régimen legal es que el sujeto pasivo es el prestatario. Actualmente, tras la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, el sujeto pasivo es el prestamista.
4.- Respecto a la comisión de apertura.
El TJUE no deja nada claro, apuntando que podrá ser declarada nula bien por falta de transparencia bien por abusividad, dependiendo de que el Juez nacional considere que es una cláusula que integra el precio o que considere que es una cláusula accesoria.
Por ello, vuelve a quedar en manos del juez nacional, quien si considera que es un elemento accesorio, podrá declarar la nulidad de la misma, mediante un control de abusividad directo, siempre que produzca un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones, cuando la entidad financiera no demuestre que esta comisión responde a servicios efectivamente prestados.
Es decir, veremos cómo se acoge por nuestros tribunales.
5.- Respecto a las costas procesales.
La sentencia del TJUE corrige la doctrina jurisprudencial de determinados Juzgados y Audiencias de España, que no condenaban en costas a las entidades bancarias cuando no se restituían la totalidad de las cantidades reclamadas a pesar de declararse la nulidad de la cláusula, y que suponía un obstáculo disuasorio a los consumidores para ejercer sus derechos.
La actitud de los juzgados de no condenar en costas a la banca, ha producido un efecto disuasorio inverso porque la banca no ha atendido los requerimientos extrajudiciales, porque en los Juzgados tampoco se veía condenada en costas.
6.- Respecto al tema de la prescripción de la devolución de los gastos.
El TJUE indica que es acorde a la Directiva 93/13 la fijación de un plazo para el ejercicio de dicha acción, siempre que ni el momento en que ese plazo comienza a correr ni su duración hagan imposible en la práctica o excesivamente difícil el ejercicio del derecho del consumidor a solicitar tal restitución.
Pero no aclara más.
Plazo de prescripción para reclamar gastos y comisiones de la hipoteca. POSTURAS DE LOS TRIBUNALES
Una línea seguida por algunos Tribunales considera que si la acción principal (nulidad absoluta de la cláusula) es IMPRESCRIPTIBLE, la acción consecuente de la anterior (devolución de las cantidades) también lo sería, por lo que no habría plazo para su reclamación.
Otra línea seguida por un sector de las Audiencias Provinciales considera que, aunque no atendiéramos a la imprescriptibilidad señalada en el apartado anterior, el plazo de prescripción para reclamar gastos y comisiones de la hipoteca sería el previsto para la PRESCRIPCIÓN DE LAS ACCIONES PERSONALES (cinco años) en el artículo 1964.2 del Código Civil, contado desde que se declara judicialmente la nulidad absoluta de la cláusula hipotecaria en cuestión.
Y ahora… ¿qué hago?
Reclame cuanto antes de manera extrajudicial sus gastos para interrumpir la prescripción. Puesto que de este modo, comienza a computarse los plazos desde cero.
¿Hay algo más que pueda reclamar?
Por supuesto, existen muchas cláusulas abusivas que han sido igualmente declaradas nulas por los tribunales.
UCARAGÓN como asociación de consumidores, no solo se centra en los gastos hipotecarios sino en aquellos otros extremos que también pueden reclamarse.
En UCARAGÓN disponemos de convenios con despachos profesionales para la gestión, defensa y representación procesal de las reclamaciones por cláusulas abusivas de las escrituras de préstamo hipotecario.
Y en cualquier caso, pida siempre presupuesto escrito por adelantado.
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